提醒：购买二手拆迁安置房需谨慎

    随着城市化进程的加快，以前的城市近郊区域已经被纳入城市发展的重点区域。在这些区域使用性质的改变过程中，不可避免地产生了大量的安置房。为套取现金等多方面因素，目前市场上出现了不少以较低的销售二手拆迁安置房的情况。但由于拆迁安置房的特殊情况，需在多年以后才能正式办理产权证，因此，不少购房者在购买了二手拆迁安置房后，遭遇因几年后上涨而卖家反悔的事情，给购买这些二手拆迁安置房的购房者带来无尽的烦恼。

    房屋 卖家反悔居住5年被要求退房

    黄女士最近非常郁闷，她购买并居住了几年的房子，却被以前的房主要求他们搬出去。黄女士告诉记者，5年前，她购买成华区某拆迁安置小区的一套三居室，经过后入住。近日，她要求以前的房主一起去办理产权过户手续时，却遭卖家反悔，卖家拒绝协助办理产权证。

    跟随黄女士，记者陪同四川致高林方平律师、赵轲一起，来到位于成华区该拆迁安置小区。黄女士说，该拆迁小区是5年前统一安置入住的，2006年她与原房主张先生签订《购房协议》，约定张先生将其拆迁安置的三居室卖给她，因该房屋的产权证需要在3年后才能办理，因此她和张先生约定，待房屋产权证办理下来后，张先生应协助将房屋过户给她。

    从两年前开始，一直居住在该套房屋中的黄女士开始催促张先生，尽快将产权证办理下来并过户至黄女士名下，但张先生一直称产权证未办理下来。直到几个月前，黄女士才通过物管处了解到，张先生其实已于去年7月份将房产证办理下来。但由于目前该地段的早已飙升至当时合同价款的2倍，于是张先生动了反悔之心，以当时的房屋没有产权证不能进行交易为由反悔，主张《购房合同》无效，要求返还合同价款，黄女士退房。

    卖方毁约无依据 应按约定过户产权

    对于黄女士的郁闷，四川致高林方平认为，黄女士与张先生签订的房屋买卖协议应认定有效。《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取属证书的房屋不得转让”之表述。但根据立法本意以及法院司法实践，这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋，主要针对的是那些不认定无效，即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。但黄女士的购房遭遇，显然并非如此，拆迁安置房是依法建造、依法交付使用的，只是由于办理手续的时间问题，暂时无法办理产权证并不是违章建筑，故能办理产权证。

    赵轲也介绍，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后，如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。

    因此，两位认为，在黄女士和张先生的中，张先生在去年已经取得了产权证，且《城市管理法》第三十八条第六款也并未规定违反该条将导致合同无效，另外，黄女士与张先生的购房合同也并不存在损害国家和社会公共利益的行为，因此，张先生要求的合同无效是没有法律依据的。相反，张先生应按照《购房合同》的约定，协助黄女士办理该套房屋的产权过户的手续。

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