楼市观察

若住房保障走出补供给的思路，转向补需求将提高政府保障房的服务效率，并避免政府财力的流动性与公共服务投资固化之矛盾。

近日，国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上表示，明年安排的新开工保障房为700万套以上，新开工数量少于今年。其中，最大的亮点是首次提出政府可购买普通商品房来增加保障房有效供应，之前不被允许。而允许政府购买普通商品房用于保障房，无疑有助于加快推进保障房上市，且相比政府自建，购买现房作为保障房的综合成本要更可控。

2010年以来推进的保障房体系是中国住房制度体系改革的一项重要内容。不过，其执行或落实效果相当有限。如由于保障房体系强调的是一种自上而下的行政指标，导致部分地区放开单位集资房充数。同时保障房体系甫一推进就面临着激励扭曲之虞，即本应纳入政府保障房体系的低收入人群无法有效享受住房保障之福利，而中高收入水平的国企员工、公务员等则反而占用了保障房资源，加剧新的公共服务部门利益化趋势。

况且，以自建或购买主导的保障房建设本质上是地方政府的资本密集型之长期投入，而政府的财力更多是流动性资产。如基于年底突击花钱成为久治不愈的常态，可见，地方政府使用流动性财政资源投资于长期资本密集型领域，本身将对政府资产负债结构产生失配性扭曲。

因此，由财政投资或购买保障房模式容易致使地方政府在保障房建设领域出现激励不相容问题。而若住房保障走出补供给的思路，转向补需求则将提高政府保障房的服务效率，并避免政府财力的流动性与公共服务投资固化之矛盾。如地方政府通过向低收入群体发放住房租赁补贴，将以相对有限的财政资源撬动保障房体系的落实，减轻地方政府保障房投入的资金缺口压力。

如此一来，地方政府不仅可避免庞大的资金被保障房投资固化，而且可以避免地方政府直接参与建设而带来的运营维护成本，毕竟政府自我运营保障房所面临的财政投入不仅是建设投入，保障房建设完成后还需要支付运营维护成本，同时不同收入的集中聚居类似于对定居区的身份识别，很容易产生不同阶层的利益冲突。

由此可见，明年保障房新开工数量的放缓将是重塑保障房体系的机遇。若今后地方政府的保障房服务走出补供方的免费模式，而是通过补需方并让需方依据其实际需求而自由选择租居地，那么将缓解地方政府在数年内集中数万亿自建或购买保障房的融资压力，这将有助于产生有效的激励相容机制。

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