新华网四川频道12月20日电2011年，楼市遇冷是一个不争的事实。限购、利率上浮、上调存款准备金率、提首付、加息……一系列调控政策相继出台，楼市热潮逐渐退去。面对退去热潮的楼市，投机者相继逃离，而刚需群体却开始在逆市中“独唱大戏”。1-11月，成都70-90平米面积段刚需房成交占楼市总成交量的52.7%，占据了楼市半壁江山。刚需旺盛的购买力或许给如今遇冷的楼市做出了最好的注释：楼市非常时期，得刚需者得天下。 

刚需市场 独占楼市半壁江山

据世家机构统计数据显示，2011年1-11月，成都主城区商品住宅销售套数最多的为70-90平米面积段的刚需户型，共成交27088套，占主城区商品住宅成交总量的52.7%。

从数据可以看出，刚需已成为成都楼市的绝对主力。业内人士认为，自年初始刚需就已开始主导楼市。2月15日成都出台限购执行细则后，成都楼市遇冷，成交量骤然下降，3月、4月成都主城区商品住宅仅成交量均不足3000套，“倒春寒”成为楼市提及最多的词汇。5月受春交会影响，主城区商品住宅成交量终于突破5000套，而也就在此时刚需完全确立了成都楼市主导地位。据锐理数据报告显示,春交会期间主城区商品住宅共认购2457套，其中70-90平米面积段刚需户型认购近1500套，占认购总量六成，刚需产品市场主导优势明显。

春交会后，部分开发商开始给出降价诉求，但也无法取得更大的成交量，主城区商品住宅月均成交量仅在4500套左右徘徊，楼市观望基调开始确立。6-9月，住宅市场滞销寒流开始形成蝴蝶效应，土地市场出现流拍、新盘投放节奏放缓、楼市拐点论降价声四起，在浓浓的寒意中，成都楼市迎来了2011年秋交会。简陋亮相的秋交会显然不能化解购房者浓厚的观望氛围，本次秋交会主城区商品房仅认购1130套，以往的楼市“金九银十”也变成“铜九铁十”惨淡收官。随后，10月成都主城区土地市场零成交。11月，开发商相继祭出团购收官、闭馆销售、刚需飓风等促销大旗，最大限度地“诱惑”刚需，以期年底冲量。

楼市在调控中日益趋冷，刚需显然已成楼市“救命稻草”。世家机构统计数据显示，自春交会后，成都主城区商品住宅月均成交量在4500套左右，而其中70-90平米面积段刚需户型月均成交量约2500套，占据楼市成交量的绝大多数。由此可见，如今的成都楼市，刚需市场已占楼市半壁江山。

品质刚需房 逆市“唱大戏”

楼市遇冷，而刚需群体购买欲望依然强烈，这让很多开发商都将冲量任务瞄准了刚需，但是并不是所有的刚需房都能逆市突围。成都思源经纪市场研究中心总监孔祥虎认为，与以往楼市相比，刚性需求依然强劲，差别在于刚需群体有了更多的选择空间，更加注重楼盘品质，此时也只有楼盘品质领先的刚需房才能逆市劲销。

今年成都楼市最耀眼的刚需明星无疑是中德英伦联邦，据成都透明房产网统计数据显示，2011年6月1日-12月1日中德英伦联邦销售金额达9.5亿元，位列主城区热销住宅盘榜首。万科、蓝光等品牌房企的品质刚需房也颇受市场青睐，11月万科推出“闭馆销售”活动，旗下金润华府、海悦汇城等品质项目给出大量优惠，在一个多小时的活动里，销售额就轻松突破3亿。与此同时，蓝光地产也启动了“暖冬置业计划”，旗下四叶城、锦绣城、金楠府、SOFA社区等五大项目也凭借完美品质赢得刚需追捧，在11月揽金2.9亿。

作为实力央企的华润，同样在今年的刚需市场大有斩获。其位于城西的1号作品橡树湾主推“高端刚需”产品，在6-11月就成交了1097套，成交金额达4.8亿元。

业内人士认为，在冷淡的楼市背景下,品质是第一竞争力,中德、万科、蓝光、华润等大牌房企的品质刚需房逆市劲销就证明了这一点。在未来，随着楼市调控的持续，回归产品本质，提升楼盘品质，必将成为开发商市场突围的主要方向。

楼市“过冬” 刚需抢夺战愈演愈烈

11月万科启动“过冬”模式，强调“积极卖房、审慎买地”，成都万科无疑将这一模式执行得十分彻底。11月上旬，成都万科率先发起年末冲量大战，推出“闭馆销售”活动，旗下海悦汇城、金润华府、蚂蚁工房等项目全部进入冲量状态，以价格历史低点价冲刺市场，撬动刚需购买欲望。进入12月，万科继续锁定刚需，旗下多个即将售罄的项目，如金润华府、魅力首府、海悦汇城等发起了以年底清盘为目标的“收官之战”，以精装房发售的海悦汇城为例，精装房均价直抵5800元/平米，与周围清水房楼盘相差无几，再次在刚需群体中产生强烈反响。

除了万科之外，佳兆业、中德等地产大鳄也将营销战略继续锁定刚需。其中，佳兆业推出“年终让利风潮”，限时推出特价房，其威登郡一期现房清盘特惠价仅3000元/平米起，以超高性价比吸引刚需。而中德英伦联邦则推出“首付6万，买三房”购房活动，购房者首付10%即可签购房合同，进一步降低刚需购房门槛。

除了这些特价房、降首付等营销手段继续瞄准刚需外，部分项目甚至开出了无条件退房、增值回购、降价补差等承诺来打消购房者疑虑，坚定刚需购房信心。近日，戛纳湾、悦水蓝山等项目就推出了无条件退房协议，朗诗绿色街区提出卖贵补差，东山国际社区承诺130%增值回购……

位于城南的超级大盘——南城都汇，也将目光瞄向了刚需。其第四期产品盛御，占据该项目最大规模地块，周边配套也最为完善，而其主力户型则为90平米左右的刚需户型。位于城西的超级综合体中铁西城也对刚需青睐有加，其推出loft产品以总价低、实用面积大的优势吸引着刚需群体。

成都思源经纪市场研究中心总监孔祥虎认为，锁定刚需将成开发商未来一段时间的主要方向,积极争取刚需市场将成主流开发商最明智的“过冬法则”。如今，一场刚需争夺战已经硝烟四起，而这仅仅是一个开始，随着“寒冬”的到来，这场战役必将愈演愈烈。

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